İstanbul’da konut kiraları son aylarda rekor seviyelere ulaştı. Özellikle merkezi semtlerde aylık kira bedelleri 60 bin TL’yi aşarken, birçok bölgede kiralık daire bulmak neredeyse imkânsız hale geldi. Uzmanlar, arz-talep dengesizliği ve ekonomik belirsizliklerin bu yükselişte belirleyici olduğunu belirtiyor.
İstanbul’da Kira Artışları Tırmanıyor
Türkiye’nin en büyük ve en yoğun nüfuslu kenti olan İstanbul’da, konut kiraları kontrolden çıkmış durumda. Son verilere göre; Beşiktaş, Şişli, Kadıköy ve Sarıyer gibi merkezi ilçelerde ortalama kira bedelleri 40.000 TL ile 60.000 TL arasında değişiyor. Lüks konutlarda bu rakam 100.000 TL’nin üzerine kadar çıkabiliyor.
Emlak sektöründe faaliyet gösteren danışmanlık firmalarının hazırladığı raporlara göre İstanbul genelinde kira fiyatlarında son bir yılda %110’un üzerinde artış yaşandı. Özellikle öğrenci ve dar gelirli kesim için bu durum ciddi bir barınma krizine işaret ediyor.
En Yüksek Kira Artışının Yaşandığı Bölgeler
İstanbul’da kira bedellerinin en çok arttığı bölgeler arasında hem merkezi hem de sahil şeridinde yer alan ilçeler öne çıkıyor. Bu bölgelerdeki kira artış oranları dikkat çekici seviyelere ulaştı:
- Beşiktaş: Ortalama kira 65.000 TL
- Sarıyer: Ortalama kira 58.000 TL
- Kadıköy: Ortalama kira 50.000 TL
- Şişli: Ortalama kira 48.000 TL
- Bakırköy: Ortalama kira 45.000 TL
Buna karşılık Esenyurt, Sultangazi ve Sultanbeyli gibi kentin çeper bölgelerinde kira ortalamaları 12.000 – 18.000 TL arasında seyrediyor. Ancak bu ilçelerde de artış oranı %70’in üzerinde.
Arz-Talep Dengesizliği Sorunun Temelinde
Uzmanlara göre kira artışlarının temel nedenlerinden biri, konut arzının talebi karşılamaması. İstanbul’da yeni konut üretimi son yıllarda azaldı. Buna karşın göç, nüfus artışı, öğrencilerin yeniden üniversiteye dönmesi ve ev sahibi olmak isteyenlerin yüksek faiz nedeniyle kirada kalmaya devam etmesi, kira piyasasını baskı altında tutuyor.
Ayrıca deprem riski taşıyan eski binalardan çıkmak isteyen vatandaşların yeni ve güvenli binalara yönelmesi de talebi daha da artırıyor.
Yabancıların Etkisi Tartışma Yaratıyor
Bir diğer tartışmalı konu ise İstanbul’da yabancı uyruklu kişilerin konut piyasasındaki etkisi. Özellikle Arap ülkeleri, İran ve Rusya gibi ülkelerden gelen yatırımcıların satın alma ve kiralama faaliyetleri, piyasayı yukarı yönlü etkiliyor.
Yabancılara yönelik kira sözleşmelerinin döviz cinsinden yapılması, bu kiraların genel seviyeyi yükseltmesine neden oluyor. Bu durum, yerli kiracıların rekabet edemeyeceği bir ortam yaratıyor. TÜİK verilerine göre, İstanbul’daki yabancıya konut satışları 2023’te 18.000 adedi aştı.
Kiracılar Zor Durumda, Hukuki Sorunlar Artıyor
Kira artışlarının kontrolden çıkmasıyla birlikte ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarında büyük artış yaşanıyor. Mahkemelere yansıyan tahliye davaları ve kira tespit davaları rekor seviyelere ulaştı. Türkiye Barolar Birliği ve Adalet Bakanlığı verilerine göre, sadece İstanbul’da 2024 yılının ilk çeyreğinde 65.000’in üzerinde kira davası açıldı.
Yasal olarak %25 zam sınırı uygulanıyor olsa da birçok ev sahibi bu sınırı tanımıyor, yeni sözleşmelerde serbest piyasa değerlerini baz alıyor. Kiracılar ise mevcut gelirleriyle bu tutarları karşılayamadıkları için ya kirasını ödeyemiyor ya da alternatif çözümler aramak zorunda kalıyor.
Uzmanlardan Çözüm Önerileri
Ekonomi ve şehircilik uzmanları, kiralık konut krizinin yalnızca piyasa dinamikleriyle çözülemeyeceğini, yapısal düzenlemelerin şart olduğunu belirtiyor. Önerilen başlıca çözüm adımları şöyle sıralanıyor:
- Kamu destekli sosyal konut projelerinin artırılması
- Kiralık konut arzını teşvik eden vergi indirimleri
- Kiracıları koruyan uzun vadeli yasal düzenlemeler
- Emlak piyasasında şeffaflık sağlayan dijital platformların yaygınlaştırılması
- Yatırım amaçlı konut edinimine sınırlamalar getirilmesi
Ayrıca, konut üretiminin sadece lüks ve üst gelir grubuna değil, düşük ve orta gelir grubuna yönelik de planlanması gerektiği vurgulanıyor.
